Идея строительства торгового центра возникла у меня и у моего товарища, Земельный участок достался мне от бабушки с дедушкой. Участок 15 соток расположен в относительно не развитом, но большом районе города, когда то район состоял из частного сектора но уже давно активно развивается. Отмечу еще один огромный плюс в географическом расположении – участок расположен таким образом, что все коммуникации проходят не более 8-12м от границ участка. Газ электричество и холодная вода уже заведены на участок еще моим дедом, центральная канализация проходит в 10 м. Все эти плюсы и удачное географическое расположение участка на границе частного сектора и нового жилого микрорайона и стало основной причиной строительства. Естественно перед началом стройки мной были произведены расчеты по экономической целесообразности путем предложения будущих площадей основным ритейлерам города (у нас в городе их три: Пятёрочка, Магнит, и местный Метрополис). Их заключения и заинтересованность в размещении на данных площадях подтвердили и мои расчеты. Начав строительство, определился и наиболее перспективный арендатор – Магнит. К моему сожалению, средняя площадь, интересующая такого рода арендаторов составила 400-500 кв.м., а здание мы начали строить 36х24м = 864кв.м. так как участок земли позволял. Однако и на остальные площади я с легкостью нашел арендаторов готовых встать рядом с крупным «трафик-образующим» соседом. Еще один плюс данного, казалось бы, минуса в том, что если по каким-то причинам возникнет текучка арендаторов – она не будет массовой (если бы один занял всю площадь и потом решил съехать, намного хуже, если съедет один из пяти). Надеюсь, идею немного обрисовал.
Теперь что касается самой стройки. Как уже говорил строить начали одноэтажное здание 36х24х4м. с возможностью возведения второго этажа в дальнейшем. Создали проект (строительную часть), снесли старый дом, произвели планирование участка, установили колонны и обвязали их по периметру фундаментными балками. Так как был предусмотрен второй этаж в перспективе, крышу решили строить не скатную из ПКЖ, а ровную из плит перекрытий (пустотки). Для такого рода крыши потребовались не обычные ригеля, а усиленные 12 метровые, вещь редкая и оказалось дорогая. Найти я их умудрился даже в Кургане. Но, к сожалению своего компаньона, я потерял (причины объяснять не буду). Стройка встала. Одному ее не потянуть, а на данном этапе привлечение кредитных средств не возможно, так как не оформить даже незавершенку. На данном этапе требуется:
- ригель 12 метровый 14шт. х 20000руб. = 280 000руб.
- плита перекрытия 6х1,5м. 96шт. х 8000руб. = 768 000руб.
- стеновые сэндвич панели 480м.кв. 712 000руб. + доставка из г. Первоуральск 50 000руб. + монтаж панелей 350 000руб.
- обустройство топингового пола 684м.кв. х 0,1м. ~ 650 000руб.
- окна и двери по проекту = 200 000руб.
- утепление и гидроизоляция крыши = 700 000руб.
- подключение газ- 80 000руб.; вода – 180 000руб.; канализация – 70 000руб.
Все цены на материалы и стоимость работ актуальны на август, составляют 3 960 000руб. – эта сумма необходима чтобы достроить магазин и сдать его в эксплуатацию.
Рыночная стоимость квадратного метра коммерческих площадей в этом районе колеблется в районе 70 000руб./м.кв.
Аренда начинается с 500 руб. за квадратный метр.
Я предлагаю на данном этапе инвестирования стоимость за кв. м. 35 000руб. – это очень низкая цена для коммерческой недвижимости. При реализации -это не менее 100% прибыли. А при сдаче в аренду это 65 000руб./мес. Или 60 месяцев период окупаемости вложений.