Требуются инвестиции для ремонта помещения общей площадью 1760 кв.м для организации в нем гастропространства из 20-25 корнеров с различными концепциями, потенциальные субарендаторы выражают высокую заинтересованность в проекте. Трафик в будний день от 6000 до 8000 человек в сутки в выходные 25-30 тыс. человек в сутки. На текущий момент во Внуково Аутлет представлено всего 2 полноценных ресторана и 1 кафе, посадочные места сильно ограничены, как и варианты меню. Специалисты для реализации проекта уже подобраны, команда сильная, профессиональная, с нуля реализовывала крупнейший проект в Москве, такого же типа. Связи в ресторанном бизнесе позволяют привлечь самых топовых игроков этого рынка для участия в проекте.
Расчет окупаемости ведется исходя из следующих данных :
-Общая площадь объекта 1760 кв.м;
- Эффективно сдаваемая площадь 700 кв.м;
- Ставка для субарендаторов 10% от ТО(товарооборот) или 15 000 кв.м/мес. + эксплуатационные расходы, в зависимости от того, что больше;
-Ставка арендодателя для арендатора(для нас) - 800 кв.м/мес ;

Таким образом при текущих условиях минимальная выручка составит:
15000*700 = 10 500 000р.
Отдельно будем сдавать место на холодильном и морозильном складах, ставка пока не просчитана.
Расходы составят:
1760*800 = 1 408 000 - Арендный платеж
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы будут равномерно распределены между арендаторами.
Отдельной статьей расходов будем считать закупку химии и расходных материалов для поддержания чистоты на объекте, а так же закупку расходных материалов для обеспечения комфорта в местах общего пользования(салфетки, пакеты и тд). Примем допущение о том, что общая сумма расходов по этой статье составит 500 000 рублей ежемесячно.
На объекте постоянно будет находиться:
- 1 управляющий - з/п 150 000р
-1 администратор - 50 000р
- 1 инженер - 50 000р
- 5 сборщиков посуды(2 смены) - 25 000р
- 2 посудомойщицы(2 смены) - 30 000р
- 1 мусорщик( 2 смены) - 20 000р
- 3 охранника(2 смены, 1 склад, 2 в зале) Договор с ЧОПом ( ориентировочно 250-300 тыс.руб)
Итого : 960 000р +43% отчисления и сборы примерно равно = 420 000
Итого ФОТ:= 1 380 000р
В качестве формы ведения бизнеса будет выбран ИП на УСН 6% так как расходы не превышают 50% от доходов. Таким образом Ежемесячные отчисления в резервный фонд для оплаты ежеквартального авансового платежа:
10 500 000*0,06 = 630 000р. ежемесячно.
Дополнительно ИП будет оплачивать страховые взносы за себя, а так же 1% со всего дохода выше 300 000 рублей за год, что будет равняться:
(10 500 000*12-300 000)*0,01=1 257 000(или 104750р. в месяц) за год + фиксированные взносы в размере около 37 000 за год.
К постоянным расходам необходимо отнести маркетинговый бюджет в размере 500 000р. ежемесячно(ведение аккаунтов в соцсетях, выступления музыкантов по выходным, баннеры/билборды и тд)
Таким образом ежемесячная прибыль:
10 500 000(выручка от субаренды) - 1 408 000(платеж арендодателю) - 1 380 000(ФОТ) - 630 000(резерв налог) - 104750(отчисление ИП) -500 000(расходники) - 500 000(маркетинг) = 5 977 250 р.
К единовременным расходам можно отнести следующие статьи расходов:
Разработка дизайн проекта( визуализации, логотип, фирменный стиль,планировочные решения) - 200 000р
Разработка ТЗ для проектировщиков: 600 000р.
Разводка всех необходимых инженерных коммуникаций в помещении(приточно-вытяжная система, кондиционирование, слаботочные системы, противопожарная сигнализация, система контроля доступа в помещение,видеонаблюдение, фоновое музыкальное сопровождение, водоотведение) + организация технической зоны( обустройство склада, мест для персонала и тд) с учетом разработки всех разделов проекта-
60 000 000р
Отделочные работы - 10 000 000р
При подписании договора аренды необходимо будет внести гарантийный платеж, а так же платеж за 1-й месяц работы, что составит 2 816 000 рублей.
Однако, стоит учесть что при заключении договоров субаренды с корнерами, мы так же будем получать арендный платеж в двойном размере,, что составит:
10 500 000*2 = 21 000 000р что позволит существенно сократить срок окупаемости инвестиций, но поступление средств и допуск субарендаторов на объект возможен только после завершения работ по монтажу всех коммуникаций.
Таким образом требуемый объем инвестиций составляет
60 000 000 рублей.
Точный срок окупаемости можно будет рассчитать исходя из условий входа инвестора в проект.
Планируемая дата официального открытия объекта август 2020 года.